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En bref
Le secteur immobilier canadien fait face aux « années de la grande incertitude », car les taux d’intérêt élevés, la pénurie de capitaux et l’incertitude au sujet des valorisations freinent les transactions.
Alors que les défis du marché s’intensifient, les sociétés immobilières canadiennes doivent porter une attention particulière à la création de la valeur en optimisant leurs actifs et leurs portefeuilles, en investissant dans la transformation numérique et en restant à l’affût des tendances clés comme l’IA générative et la performance ESG.
Les acteurs du secteur surveillent de près les valeurs sûres qui offrent de bonnes occasions de générer de la croissance en 2024 – l’immobilier industriel, les logements multifamiliaux et le commerce de détail axé sur les nécessités.
Des défis contrebalancés par la confiance à long terme
Cette année, nous avons observé une intensification continue des récentes tendances, dont la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des coûts et de la rareté des capitaux, qui créent encore plus de difficultés pour de nombreuses sociétés immobilières canadiennes. Cependant, les personnes que nous avons interrogées étaient généralement confiantes quant à l’appétit global pour l’immobilier, nombre d’entre elles indiquant que la croissance démographique du Canada, alimentée par l’immigration, s’avère une source de vigueur à long terme pour le secteur.
Contrairement aux années précédentes, les répondants considèrent toutes les catégories d’actifs avec une certaine prudence, le marché en général ayant de plus en plus tendance à se scinder. Dans ce contexte difficile, ils examinent également les occasions émergentes de croissance, comme les fonds de créances, pour faire face aux pressions du marché. De plus, bien qu’un certain nombre d’acteurs du secteur affirment que les défis actuels incitent les entreprises à réagir de façon modérée aux tendances clés comme les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG), celles-ci demeurent importantes pour certains répondants, qui les considèrent comme un moyen de créer de la valeur.
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Diminution de la disponibilité des capitaux : une préoccupation importante pour les sociétés immobilières canadiennes
Notre enquête annuelle auprès des sociétés immobilières canadiennes, qui se penche sur les perspectives pour l’année à venir, met en évidence les défis auxquels le secteur est confronté. Les perspectives en matière de disponibilité des capitaux s’avèrent l’un des principaux enjeux de 2024. Comme vous le constaterez dans les graphiques ci-dessous, les répondants sont nettement plus nombreux à s’attendre à ce que l’offre de divers types de capitaux d’emprunt et de capitaux propres soit restreinte par rapport à 2023 et aux années précédentes, ce qui viendra accroître les défis de financement auxquels sont confrontées les sociétés immobilières canadiennes et nuire à leurs stratégies d’investissement et à leurs plans de développement en 2024.
Note : Les chiffres de chaque année proviennent d’enquêtes réalisées l’été précédent et reflètent les perspectives exprimées par des répondants du secteur immobilier.
Principales tendances en immobilier pour 2024
1. Coûts, transactions et marchés des capitaux
L’une des questions que nous avons posées aux répondants cette année visait à savoir si l’environnement de détermination des prix se poursuivrait en 2024. Bien que certaines personnes interrogées aient l’impression d’avoir une meilleure idée des valorisations, les répondants considèrent généralement que l’incertitude entourant le prix des actifs demeure l’un des principaux facteurs freinant les transactions à l’heure actuelle. L’un d’eux a résumé une grande partie de l’opinion du secteur dans sa description de la tendance actuelle et future en matière de détermination des prix, pour l’instant et dans l’année à venir : « 2023-2024, les années de la grande incertitude ».
Parmi les facteurs qui freinent les activités du secteur, on retrouve les taux d’intérêt qui devraient rester élevés encore un moment, la hausse des coûts de financement et la diminution des capitaux disponibles pour l’immobilier. Et bien que les pressions sur les coûts et les pénuries de main-d’œuvre soient des problèmes pour le secteur depuis un certain temps, ils continuent de s’aggraver, à l’instar des répercussions supplémentaires engendrées par les préoccupations liées à la productivité.
Que font les entreprises pour remédier à ces enjeux? Pour certaines, la réaction s’est traduite par le renforcement des liquidités, alors que d’autres adoptent, du moins pour le moment, la tendance émergente à créer des fonds de créances. Les acteurs du secteur immobilier examinent aussi attentivement d’autres moyens de création de valeur, comme le repositionnement stratégique de leurs portefeuilles, l’optimisation de leurs actifs grâce à des investissements supplémentaires dans la transformation numérique et l’exploration des possibilités offertes par l’intelligence artificielle générative.
2. Stratégie, performance et rapports ESG
Les priorités du secteur immobilier canadien en matière d’ESG continuent d’évoluer, les préoccupations environnementales, sociales et autres ayant changé chez certaines personnes interrogées. « Les commentaires des investisseurs nous laissent croire que c’est peut-être moins important que l’an dernier », a déclaré un répondant, suggérant que l’attention portée aux questions ESG a diminué en raison des pressions économiques actuelles. En contrepartie, les résultats de notre enquête placent les questions environnementales, comme les changements climatiques, en tête des préoccupations des répondants cette année. De plus, nombre de personnes interrogées estiment que l’importance de la performance ESG s’est accrue.
Bien que certaines entreprises puissent privilégier une approche plus lente pour l’instant, les raisons pour demeurer proactif dans ce domaine sont nombreuses. Elles comprennent notamment l’évolution du contexte réglementaire, surtout à la lumière de l’adoption imminente par les Autorités canadiennes en valeurs mobilières de deux normes clés finalisées par le Conseil des normes internationales d’information sur la durabilité (ISSB) en 2023, soit les obligations générales en matière d’informations financières liées à la durabilité et les informations à fournir en lien avec les changements climatiques. Bien que les normes ISSB s’appliqueront directement aux entreprises cotées en bourse, elles affecteront de plusieurs façons les entreprises dont ce n’est pas le cas, notamment en raison des informations liées à la durabilité et au climat que certains locataires voudront obtenir des propriétaires d’immeubles.
Les questions ESG demeurent également importantes, car il est de plus en plus évident que des entreprises et des investisseurs les considèrent comme des leviers stratégiques pour créer de la valeur. Cela peut se traduire non seulement par l’atténuation de l’éventail de risques liés aux enjeux environnementaux comme les changements climatiques, mais aussi par les avantages associés aux immeubles plus durables, notamment des loyers plus élevés et des coûts d’exploitation réduits grâce à l’efficacité énergétique. Et même pour les entreprises qui adoptent une approche plus mesurée des questions environnementales et sociales en raison de pressions commerciales croissantes, il est utile d’examiner comment les outils technologiques de production de rapports ESG, les solutions et incitatifs pour des immeubles durables et les partenariats peuvent les aider à poursuivre leur progression à cet égard.
3. Aggravation de la crise de l’abordabilité alors que le marché de l’habitation atteint un point de rupture
Les préoccupations au sujet de l’abordabilité des logements ont continué de croître en 2023, et nous pouvons nous attendre à ce que cette tendance s’accentue en 2024, compte tenu des tendances actuelles en matière de construction résidentielle et du rythme de croissance démographique. Alors que la nécessité d’augmenter l’offre de logements est de plus en plus reconnue, tous les ordres de gouvernement ont récemment annoncé des changements de politiques, et certaines provinces ont introduit des mesures pour simplifier l’approbation de nouveaux projets. Le gouvernement fédéral a notamment annoncé son intention de supprimer la taxe sur les produits et services pour les nouveaux projets de logements locatifs à vocation particulière, une mesure que le secteur suit de près étant donné la possibilité qu’une telle modification soit également appliquée aux taxes de vente provinciales.
La nécessité de mieux faire la distinction entre les logements très abordables destinés aux Canadiens à faible revenu et les logements accessibles convenant à un plus large éventail d’acheteurs et de locataires fait également partie des questions clés soulevées par les répondants. Ces deux types de logements sont en pénurie et nécessitent des mesures de soutien, des solutions et des incitatifs adaptés aux besoins et aux circonstances.
Bien que les personnes interrogées aient insisté sur le fait que les gouvernements doivent prendre l’initiative d’assurer l’offre de logements très abordables, elles ont également reconnu qu’elles ont un rôle à jouer pour soutenir l’accessibilité au logement pour un plus grand nombre de Canadiens. Parmi les idées évoquées, on retrouve des mesures créatives pour rapetisser les logements et diminuer leur prix tout en améliorant les aires communes des immeubles afin de compenser la réduction de l’espace. Pour les entreprises, il s’agit d’une raison supplémentaire d’adopter des technologies de construction, des innovations destinées aux immeubles et des changements de processus qui contribuent à atténuer les pressions qui augmentent les coûts du logement.
Les valeurs sûres du marché immobilier canadien en 2024
Quelles sont les principales opportunités en matière d’investissement et d’aménagement immobiliers en 2024, considérant les tendances de cette année? Nous avons cerné trois opportunités clés dans le cadre de nos entrevues et de notre enquête auprès des acteurs du secteur : l’immobilier industriel, les logements multifamiliaux et le commerce de détail. En outre, une mention honorable est accordée aux fonds de créances, qui intéressent de nombreuses personnes interrogées cette année.
Immobilier industriel : Ce segment de marché demeure une valeur sûre, même si les perspectives pour l’année à venir sont plus prudentes. Comme les prix de ces immeubles sont parfaitement établis et que le rythme de croissance rapide des loyers observé récemment est peu susceptible de se poursuivre, la confiance à l’égard de cette catégorie d’actifs est plus faible par rapport aux années précédentes. Cependant, compte tenu de la solidité des éléments fondamentaux, dont un très faible taux d’inoccupation dans l’ensemble du Canada, les acteurs du secteur voient encore des opportunités dans les immeubles industriels, en particulier dans les segments de la fabrication et de l’entreposage et dans des créneaux comme les centres de données.
Logements multifamiliaux : Bien que les retards ou les annulations de projets d’appartements en copropriété et en location reflètent les défis liés à la catégorie d’actifs des logements multifamiliaux, ce segment de marché, comme l’immobilier industriel, affiche de solides éléments fondamentaux. Plusieurs répondants se sont montrés optimistes à l’égard de certaines opportunités du segment de la location, malgré les difficultés actuelles liées aux coûts et au financement. La récente annonce du gouvernement fédéral d’une suppression de la TPS pour les nouvelles constructions a d’ailleurs déjà commencé à susciter un intérêt accru pour ce secteur. Nous avons également observé davantage de discussions autour d’actifs de niche du segment multirésidentiel, dont les logements pour étudiants et pour personnes âgées, à la lumière de tendances comme le nombre croissant d’étudiants étrangers au Canada et le vieillissement de la population du pays.
Commerce de détail axé sur les nécessités : Ce segment du commerce de détail s’ajoute sans doute de façon surprenante à la liste des valeurs sûres cette année. Globalement, la confiance à l’égard de la catégorie d’actifs du commerce de détail s’est améliorée considérablement, surtout pour les propriétés dont le locataire pilier est une épicerie et qui desservent des communautés affichant une forte croissance démographique. Dans notre enquête, les centres commerciaux communautaires et de quartier se sont particulièrement bien classés pour les perspectives d’investissement.
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